Cómo escribir el alcance de una obra
Por Lemoon's Painting
Un alcance claro de pintura comercial nombra cada área y superficie, la preparación de cada una, el tipo de producto, el brillo, el color y el número de manos, y las condiciones de la obra: horarios, acceso, protección y etapas. También dice qué queda excluido, cómo se aprueban los cambios y qué significa terminado. Así las cotizaciones se comparan renglón por renglón.
En una casa, el dueño y el pintor pueden pararse en la sala y ponerse de acuerdo sobre qué se pinta. En un edificio comercial (un conjunto de oficinas, una plaza de locales, un edificio médico, un edificio de uso mixto) hay demasiadas superficies, demasiada gente y demasiadas suposiciones para que eso funcione. Si usted es el dueño, el encargado de mantenimiento o el administrador, lo más útil que puede hacer antes de pedir cotizaciones es poner el trabajo por escrito.
Este artículo trata de ese documento: el alcance de trabajo que se entrega a quienes van a cotizar. Leer una cotización cuando ya llegó es otra habilidad, y la explicamos en nuestra guía para leer un presupuesto de pintura.
¿Qué hace claro un alcance de pintura comercial?
Un alcance claro no deja nada a la imaginación de quien cotiza. Nombra cada área y superficie, la preparación de cada una, el tipo de producto, el brillo, el color y las manos, y las condiciones de la obra: horarios, acceso, protección, etapas y reglas de seguridad. Enumera las exclusiones, el proceso para cambios y qué cuenta como terminado. Dos contratistas que lo lean deben imaginarse el mismo edificio.
Empiece por las áreas, no por la pintura
Divida la propiedad en áreas que un desconocido pueda encontrar: fachada oriente del edificio A, pasillo del segundo piso, locales 101 al 108, escalera 2, primer nivel del estacionamiento. Márquelas en un plano o en una serie de fotografías. Para cada área, anote qué se pinta: muros, plafones, puertas y marcos, barandales, aleros, fascias, molduras, columnas, guarniciones, postes de letreros. Y anote qué no se pinta, para que nadie cotice los pasamanos solo porque estaban al lado.
La tabla de acabados
El corazón del alcance es una tabla, que en el oficio se llama tabla o programa de acabados. Una versión simplificada se ve así:
| Área | Superficie | Preparación | Primario | Manos de acabado | Brillo | Color |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fachadas | Estuco | Lavado, reparar grietas, primario en reparaciones | Primario para mampostería en reparaciones | Dos | Mate o bajo brillo | Color de muros |
| Barandales exteriores | Acero | Quitar óxido, primario en metal desnudo | Primario anticorrosivo | Dos | Semibrillante | Color de molduras |
| Pasillos | Tablaroca | Resanar, lijar, primario en resanes | En resanes | Dos | Cascarón de huevo | Color de pasillo |
| Puertas y marcos | Metal | Limpiar, lijar, primario en partes desnudas | Primario de adherencia si hace falta | Dos | Semibrillante | Color de puertas |
Su tabla será más larga y más específica. Lo importante es que cada renglón le diga a quien cotiza qué se recubre, cómo se prepara y qué se aplica.
Nombre el estándar del producto
“Dos manos de pintura de calidad” significa lo que el contratista menos cuidadoso quiera que signifique. En su lugar, nombre una línea de producto o una categoría con un estándar claro (acrílico exterior para mampostería, primario anticorrosivo para metal ferroso, acrílico interior lavable para pasillos) y pida que adjunten las hojas técnicas de lo que proponen. Muchos dueños anotan una o dos líneas aceptables de Dunn-Edwards o Sherwin-Williams y permiten un equivalente con aprobación. La hoja técnica fija entonces el rendimiento, los tiempos entre manos y el rango de temperatura de la obra.
La preparación, en palabras
La preparación es donde más varían las cotizaciones y donde se esconden los atajos. Escríbala: cómo se lava, cómo se tratan las grietas del estuco, cómo se quita la pintura que falla, qué se hace con el óxido, qué se sella con masilla, dónde va primario. En edificios de estuco antiguos de Chula Vista o en las calles comerciales más viejas de La Mesa, reparar grietas y quitar el polvo de pintura gastada puede ser una buena parte del trabajo, y un alcance que no lo menciona recibe cotizaciones que no lo incluyen.
Cuando la cantidad de reparación no se sabe hasta abrir el trabajo, pida un renglón aparte para cantidades de reparación, así la cotización base se puede comparar y lo adicional se cotiza igual para todos.
Las condiciones de la obra
Es la sección que más se olvida, y cambia el trabajo tanto como la pintura:
- Horario. Horas de oficina, noches, fines de semana o una combinación según el área. El trabajo nocturno y de fin de semana afecta el calendario y la forma en que el contratista organiza a su gente.
- Acceso. Qué fachadas necesitan elevador o andamio, dónde se puede dejar el equipo, dónde se estaciona el equipo de trabajo, qué baños y tomas de agua pueden usar, y si se requiere gafete o acompañante.
- Ocupación. Qué áreas siguen abiertas durante el trabajo, a qué inquilinos hay que avisar y en cuánto tiempo debe entregarse cada área.
- Protección. Pisos, jardines, vehículos, letreros, equipo en la azotea, vidrios.
- Etapas. El orden de las áreas, las fechas fijas y cómo se acepta cada etapa antes de empezar la siguiente.
- Seguridad. Las reglas propias del lugar, y la expectativa de que el contratista cumpla las normas de Cal/OSHA para escaleras, elevadores, andamios y protección contra caídas.
Exclusiones y el límite del trabajo
Anote lo que el pintor no va a hacer: techos, reparación estructural, electricidad, mover muebles, quitar y volver a instalar accesorios, permisos, cualquier cosa que le toque a otro oficio. La regla de Ebenezer en cada obra es respetar los límites acordados, y un alcance que los pone por escrito protege al dueño tanto como al contratista. Con el límite en papel, nadie descubre en la tercera semana que cada quien pensaba que las rayas del estacionamiento le tocaban al otro.
Cambios, lista de pendientes y cierre
Tres párrafos cortos terminan un buen alcance:
- Cambios. Quién de parte del dueño puede aprobarlos, y que el contratista explicará los pasos y cómo afecta el cambio al trabajo y al calendario antes de hacerlo, por escrito.
- Lista de pendientes. Un recorrido al final de cada etapa y al final de la obra, con una lista de detalles por corregir y un plazo para corregirlos.
- Cierre. Lo que entrega el contratista: la tabla final de colores con nombres de producto, fórmulas y brillos, las hojas técnicas y la pintura sobrante etiquetada para retoques.
El recorrido previo
Invite a todos los que van a cotizar a recorrer el lugar, de preferencia juntos, y ponga una fecha para recibir preguntas por escrito. Mande cada respuesta a todos. Así las cotizaciones se mantienen honestas y comparables, y usted aprende algo de cada contratista: quién revisa con cuidado, quién hace buenas preguntas, quién nunca llega.
Cotizar un alcance así
Los proyectos comerciales duran de semanas a meses, y entre más claro el alcance, más estable la obra. Ebenezer dirige cada proyecto en persona, tiene licencia C-33 de Pintura y Decoración (CSLB 1120008, a nombre de Lemoon’s Painting Inc) y cotiza según las horas y la dificultad de la preparación, justo lo que un alcance preciso le permite calcular bien. Para edificios en San Diego, la página de pintura comercial explica cómo funciona.
Si tiene una propiedad y un alcance a medio escribir, o solo la propiedad, pida su presupuesto gratis. Ebenezer la recorrerá con usted, hará las preguntas que debe hacer quien cotiza y le ayudará a que el trabajo en papel sea el mismo que el trabajo en el edificio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué nuestras cotizaciones de pintura salen tan distintas?
Casi siempre porque cada contratista se imaginó un trabajo diferente. Uno contó dos manos y otro una; uno incluyó puertas y barandales y otro no; uno supuso trabajo de noche. Un alcance por escrito con tabla de acabados hace que todos coticen el mismo edificio, y las diferencias que quedan son reales.
¿Hay que nombrar un producto específico en el alcance?
Nombrar una línea de producto, o una categoría con un estándar de desempeño, evita que alguien la cambie por un recubrimiento inferior. Muchos dueños nombran una o dos líneas aceptables de Dunn-Edwards o Sherwin-Williams y piden las hojas técnicas junto con la cotización para ver qué se propone.
¿Qué debe excluir un alcance de pintura?
Todo aquello de lo que el pintor no es responsable, por escrito: reparaciones estructurales, techos, mover muebles de los inquilinos, quitar tapas eléctricas, permisos o cualquier cosa de otro oficio. Una exclusión no debilita una cotización. Es la línea que evita discusiones a mitad de la obra.
¿Cómo se manejan los cambios una vez empezada la obra?
Por escrito y antes de hacer el trabajo adicional. El alcance debe decir quién puede aprobar un cambio de parte del dueño, y que el contratista primero explicará los pasos y cómo afecta el cambio al trabajo y al calendario. Las aprobaciones de palabra arriba de una escalera son donde empiezan los pleitos.