Impermeabilizar balcones y terrazas

Un balcón sobre una recámara o una terraza sobre el garaje es un techo por el que la gente camina. Recibe sol, lluvia, aire salado, patas de sillas, macetas y asadores, y lo único que hay entre todo eso y el cuarto de abajo es un recubrimiento de unas cuantas capas. Cuando ese recubrimiento se gasta, la primera señal casi nunca aparece en el balcón. Aparece como una mancha en el techo de abajo.

¿Qué es un recubrimiento para tránsito?

Es un sistema impermeabilizante hecho para caminar encima. Normalmente lleva una membrana impermeable adherida a la superficie de la terraza, refuerzo donde la terraza se une con las paredes, los desagües y las juntas, y una capa de desgaste texturizada que resiste el paso y la luz del sol y da agarre. Las capas trabajan juntas; la de arriba está pensada para renovarse antes de que el desgaste llegue a la membrana.

Por qué los balcones gotean donde gotean

Casi todas las filtraciones de un balcón recubierto empiezan en una transición, no en el centro de la superficie. Los lugares que hay que vigilar:

• Donde la terraza se une con la pared de la casa. El recubrimiento sube un poco por la pared, y el estuco de arriba debe terminar justo encima con un tapajuntas metálico que eche el agua por fuera del recubrimiento. Aquí las grietas son comunes, porque la pared y la terraza se mueven distinto.
• El umbral de la puerta. El agua que el viento empuja contra la puerta encuentra la junta entre el umbral y la terraza.
• Los postes y las bases del barandal. Cada tornillo que atraviesa el recubrimiento es un agujero que hay que sellar, y el óxido alrededor de la base de un poste es una señal de alerta.
• Los desagües y las gárgolas. Un desagüe medio tapado convierte una lluvia ligera en agua estancada, y el agua estancada encuentra cualquier debilidad.
• Las juntas de la base de madera. El triplay se mueve en sus uniones, y un recubrimiento que perdió su flexibilidad se agrieta siguiendo esas líneas.

Las señales de que el recubrimiento se está gastando

1. Se ve el color de la capa base en los caminos y frente a la puerta, donde los zapatos giran.
2. Grietas finas en las uniones, junto a la pared o saliendo de las bases de los postes.
3. Ampollas o burbujas en el recubrimiento, muchas veces donde ya hay agua debajo.
4. Agua estancada que se queda horas después de llover.
5. Manchas de óxido en los postes del barandal o en la orilla metálica.
6. Manchas, pintura pelada o abombada en el techo o el plafón de abajo.
7. Una sensación blanda o de rebote al pisar, que puede indicar que la madera de abajo lleva tiempo mojada.

Las primeras cuatro muchas veces se resuelven con mantenimiento. Las dos últimas significan que el agua ya llegó a la estructura, y el trabajo cambió.

Cuándo basta con volver a recubrir y cuándo no

Si la membrana está entera y sigue agarrada a la base, el trabajo es mantenimiento. La superficie se limpia a fondo, se cortan y reparan las partes sueltas o dañadas, se revisan y refuerzan las transiciones, y se aplica una capa de desgaste compatible dentro del rango de temperatura y humedad que marca la etiqueta. Hecho a tiempo, esto mantiene el balcón sin filtraciones muchos años más.

Si la membrana se agrietó de lado a lado, se despegó en zonas grandes o la terraza se siente blanda, el problema ya no es el recubrimiento. Primero hay que atender el triplay mojado, la estructura podrida o el tapajuntas que falló, y parte de eso le corresponde a otros oficios. Ebenezer le dirá con claridad cuando lo que está viendo va más allá de un recubrimiento, en lugar de recubrir encima y esperar lo mejor.

La costa y el sol

Cerca del mar, en Imperial Beach, en Point Loma o junto a la bahía, el aire salado ataca primero las partes metálicas del balcón: las bases del barandal, los tornillos, el tapajuntas de la orilla. La corrosión levanta el recubrimiento a su alrededor, y una capa nueva que ignore el metal va a fallar justo en el metal. Tierra adentro, la amenaza es la luz ultravioleta, que desgasta de manera constante la capa final de un balcón que mira al sur o al oeste, así que esa capa se acaba antes.

Balcones en condominios y comunidades con HOA

En comunidades más nuevas como Eastlake y Otay Ranch, muchas casas tienen balcones y terrazas transitables sobre garajes y espacios habitados, y muchas veces le tocan a la HOA. Además, la ley de California exige inspecciones periódicas de balcones, terrazas y otros elementos elevados en edificios de condominios y de departamentos con tres o más unidades, hechas por ingenieros o arquitectos con licencia u otros profesionales que la ley indica. Un contratista de pintura no hace esas inspecciones. Lo que sí puede hacer es mantener los recubrimientos en buen estado entre una y otra, y atender lo que el informe de inspección indique que necesita un recubrimiento.

Para las mesas directivas, conviene recubrir los balcones en un ciclo planeado y por grupos, en lugar de una emergencia a la vez.

Cómo vivir con un balcón recubierto

Algunos hábitos alargan mucho la vida del recubrimiento:

• Mantenga limpios los desagües y las gárgolas, sobre todo antes de las lluvias de invierno.
• Ponga las macetas sobre patas, para que el agua escurra y la base no se quede mojada.
• Use protectores bajo los muebles y no arrastre las piezas pesadas.
• Ponga el asador sobre un tapete resistente al calor.
• Cerca de la costa, enjuague de vez en cuando la sal y la arenilla de la superficie.

Si su balcón muestra alguna de estas señales, encontrará más sobre cómo se planea el trabajo en la página de impermeabilización, y la página de Imperial Beach explica lo que el aire salado les hace a las casas de la costa. Pida su presupuesto gratis y Ebenezer revisará el recubrimiento, las transiciones y el metal, y le dirá si basta con una capa nueva o si algo de abajo necesita atención primero.